كيفية ادارة الاملاك العقارية

كيفية ادارة الاملاك العقارية | لكي تتم إدارة عقار أو منشأة بالصورة المثلى، ينبغي عزيزي القارئ أن تعلم أولا بأمر ما يسمى فريق إدارة العقارات».. وفريق إدارة العقارات، هو عبارة عن نظام محترف متكامل، تم ابتكاره أواخر القرن التاسع عشر، خصوصا بعد ظهور الثورة الصناعية، والتي أسهمت في تحويل منظومة إدارة العقارات من مقتصرة على الأبراج التجارية والفنادق، إلى نظام واسع يخدم أصحاب العقارات الخاصة.

احتاج الملاك حينذاك إلى الاستعانة بخبرة محترفي العقارات، خصوصا بعدما تراكمت عليهم الديون وأرهقتهم بسبب تكاليف البناء والاستثمار في عقاراتهم، ما أوقعهم حينها في مأزق كبير إما مع البنوك الممولة، وإما مع الممولين الآخرين.

كان نظام إدارات العقارات في ذلك الحين ورقية، تقليدية، يدار من خلال تسجيل بيانات العملاء والمستأجرين والمستثمرين في «دفاتر»، حتى أتت الثورة التكنولوجية، لتحيل النظام إلى نظام يدار ببرامج خاصة على الحاسب الآلي.

هذه الصورة الجديدة أنجزت كثيرة واختصرت الإجراءات، وسهلت عمل مدير العقارات، وكافة المراحل قبله وبعده، كذلك ضمنت التحكم في إدارة العقارات، والتأجير، وعلاقات العملاء، والصيانة.. فقط على بعد كبسة زر! وهنا، ينبغي التأكيد على أنه في كل الأحوال، فإن استخدام الخبراء الإدارة عقاراتك لا يوفر عليك فقط الجهد والوقت والمال، وإنما يتيح لك الفرصة الكاملة للتركيز على أعمالك الأساسية، ومتابعة حياتك بطمأنينة كاملة وأنت متأكد من أن عقاراتك بين أيد أمينة وتدار بطريقة مهنية متخصصة طبقا لأعلى المعايير، من ناحية تقديم خدماتها لأصحاب البنايات السكنية والتجارية وكذلك لأصحاب الفلل الخاصة.

هذا يعني أن الشركة قادرة على تحليل وتقييم كل عقار على حدة من أجل تحديد السبل الممكنة كافة لتحسين أدائه وزيادة وتنمية إيراداته، وبالتالي تأمين قيمة مرتفعة أصولك على المدى الطويل.

كما يجدر بي أن أذكر أن العاملين في شركات إدارة العقارات يملكون خبرات واسعة وطويلة في مجال إدارة المباني والمنشآت بأنواعها، تمكنهم من تحمل أعباء إدارة عقاراتك على أسس علمية وعملية سليمة، لتحقيق المزيد من التطوير للخدمات.

وللتأكد من حصول الملاك على أفضل مستويات الأداء والخدمات طبقا لأعلى المعايير الدولية يجب أن تشتمل الخدمات على ما يلي:

• تحصيل الإيجارات والرسوم. 
• إدارة العقود وعمليات التأجير. 
• تخطيط عمليات الصيانة للمباني والمنشآت.
•  الاهتمام بسرعة إجراء الصيانة للأعمال الكهربائية والميكانيكية.
• تنسيق العلاقة بين الملاك والمستأجرين (قانونية). 
• تقييم أوضاع المباني من خلال معاینات دورية.
• إجراء عمليات تفتيش دوري. . مطابقة حالة العقار بحالته الأولى عندما تسلمه المستأجر (عند إخلاء العقار).
• إدارة وضبط مصروفات الصيانة الدورية. . التنسيق مع المستأجرين ووضع الحلول لأي معوقات أمامهم. . التأكد من الالتزام بقواعد السلامة العامة في المبنى. 
• أعمال المشتريات.
• تقييم المقاولين
• تولي مسؤولين عمليات الاصلاح العامة بالمبنى
• التأكد من الالتزام بأنظمة ولوائح قوانين البناء

انواع ادارة الاملاك العقارية 

النوع الأول:  إدارة العقارات بالوكالة

وهي عبارة عن تعهيد المسؤولية إلى شركات أو مكاتب عقارية متخصصة يتم الاتفاق معها على نسبة معينة سنوية من دخل العقار.

وتصدر «الوكالة العقارية» من المالك إلى مشتري العقار، وتمنحه صلاحيات تأجير هذا العقار، ويميزها أنها سريعة في مسألة تداول العقار، واختصارها لإجراءات التسجيل، الذي يأخذ وقتا طويلا، حيث تقوم الشركة ممثلة في إدارة العقارات بتقديم خدمة إدارة عقارات الغير بما يفي بجميع حاجات ملاك العقارات ومتطلباتهم.

والوكالات العقارية تقدم الخدمات للمستأجرين معتمدة على الخبرات الفنية والمالية والهندسية التي تتسم بها إدارة العقارات مع المعرفة الكاملة بالسوق العقارية المحلية ومتغيراتها.

النوع الثاني: الإدارة الداخلية للعقار

وغالبا ما تكون في الشركات الكبيرة التي تملك عقارات كثيرة وتفضل إدارتها بنفسها، من خلال تعيين موظفين ومديري عقارات يتبعون الشركة، فمثل هذه الشركات من خلال المهارات العامة لموظفيها في إدارة العقارات، ومن خلال ثقافتهم القانونية والعقارية وفق أسس تجارية والمحافظة عليه، تكون هي الأقدر على إدارة العقار.

النوع الثالث: المدير المالك

حيث يفضل أغلب الملاك إدارة عقاراتهم بأنفسهم، وهذا جيد لمن يملك عقارات قليلة يمكن السيطرة عليها.

ومن الصفات التي يجب توافرها في مدير العقار: الصدق والأمانة ودماثة الخلق، وأن يكون ملمة بالشؤون العقارية والأنظمة والقوانين، وذلك لضمان عدم تخطيها، كما يفضل أن يكون على دراية بالأسعار المتداولة في كل منطقة أو حي.

ينبغي كذلك أن يكون المدير المالك على اطلاع على نوعية السلوكيات والجنسيات في هذا الحي، كي يتمكن من وضع إستراتيجية تسهل له أداء مهمته، إضافة إلى معرفته المبادئ المحاسبية وإعداد الخطابات، وأن يكون «دائم الابتسام هادئ الأعصاب»، وتراعي هذه الصفات دائما عند اختیار وتوظيف مدير العقار.

ومن مسؤوليات مدير العقار استمرارية تأجير العقار بأعلى عائد ممكن، ومحاولة عدم بقاء العقار خالية، والتأجير على نوعية جيدة ومختارة من المستأجرين، وكذلك تحصيل الإيجارات في الوقت المحدد، ودفع الرسوم والمستحقات والالتزامات على هذه العقارات.

عليه كذلك أن يحاول قدر الإمكان تخفيض هذه الرسوم دون أن يقلل من مستوى الخدمات، ولا بد من مراعاة الصيانة العامة للعقار، وتشمل الصيانة الدورية والوقائية «حسب النسبة الممنوحة».. ومن المهام أيضا التواصل مع المستأجرين وأن يكون حلقة وصل بينهم وبين المالك، والمدير الناجح للعقارات لا بد أن يدرس العقار من جميع جوانبه «الإنشائية والقانونية والاقتصادية»..

الرغبة بالإدارة والقدرة عليها

من الأمور الواجب مراعاتها عند الرغبة في إدارة أي عقار تحليل مكان وموقع العقار، ودراسة المنطقة المحيطة به، وتحليل العقار نفسه من حيث المساحات والجودة والمميزات، وتحليل متطلبات وأهداف المالك، وهل هي متوافقة مع أوضاع السوق الحالية، ويأتي بعد ذلك تقديم ميزانية تشمل المصروفات والإيرادات المتوقعة للعقار من خلال خطة خمسية بحسب الاتفاق.

ومن المسؤوليات الأساسية لمدير العقارات: التسويق والأمور المالية، والمرافق، وإدارة العقارات وإدارة الأزمات، وأخيرا الإيجار وإشغاله.

مهام فريق إدارة العقارات

•  الإدارة المالية

1. تقوم بتحصيل الإيجارات في مواعيدها. 
2. تعمل ميزانية للمباني من أجل تحقيق الأهداف الإستراتيجية قصيرة وطويلة المدى.
3. تقدم تقارير ربع سنوية تلخص الدخل والمصروفات والإيداعات البنكية.

• إدارة الصيانة

يتم إجراء الصيانة الوقائية بشكل دوري من قبل موظفين مدربين للمحافظة على حالة العقار وتقليل تكاليف الإصلاحات المستقبلية. . يتم تنفيذ الصيانة التصحيحية فورا لكشف وعزل وتصحيح أي خلل. تعمل على توفير الصيانة الطارئة عبر خط ساخن على مدار 24 ساعة.

•  إدارة التأجير

يعمل بها اختصاصيون بأعلى درجات الكفاءة، وتقوم بتسويق العقار بأفضل الوسائل ليظهر بالشكل المطلوب، وفحوصات العقار يجريها الخبراء المدربون للتأكد الدائم من حالة العقار الجيدة.

أتمنى ان نكون قد وفقنا في الاجابة على سؤال : كيفية ادارة الاملاك العقارية ؟ ، وان احتجتم اي مساعدة لا تتردو في ترك تعليق وسيتواصل معكم احد خبراؤنا العقاريون.